日前，东莞市正式出台《关于住宅专项维修资金交存、使用和监管若干规定》，新规对住宅专项维修资金的使用和监管规定非常明确，每户业主均有独立的专用账户，保障专项资金不被挪用。《规定》将于2009年1月1日起实施。

    一百平米应交存4000元

    新近出台《规定》，明确在1998年10月1日（《广东省物业管理条例》施行之日）至2003年8月31日（国务院《物业管理条例》施行前一日）期间取得商品房预售许可证的商品房，其维修资金由建设单位负责交存；在上述期间之外取得商品房预售许可证的商品房，其维修资金由《住宅专项维修资金管理办法》第六条第一款规定的业主负责交存。

    维修资金的交存标准按建筑面积计算，其中，住宅40元/平方米、非住宅50元/平方米。

    按照交存标准，一套建筑面积100平方米的商品房，需交存住宅专项维修资金4000元。按以往较常见的收取房价的2%的做法，实际上交存的金额有所降低，按照总价的2%的标准，同样100平方米，单价5000元/平方米的房子，需要交存1万元，按照4000元/平方米的单价，也要交存8000元。这无疑降低了业主购买房产后，交存住宅维修资金的负担。

    有业内人士表示，对普通的家庭，在购买房产后，还有另外交存几千甚至上万的维修资金，负担还是不小，即使经济没问题，要他们拿出几千元出来，还是不容易，降低收费标准，有利于减少业主对交纳该资金的抵触情绪，更有利于政策的实施。

    每户一账户挪用可能性小

　　《规定》对住宅专项维修资金的监管非常明确，保障资金不被挪用。

　　首先，要求各房地产项目建设单位必须在与市房产主管部门签定维修资金监管协议的银行设立维修资金专用账户，账户按楼盘———幢———户规则设置，每户业主有独立的专用账户。业主可以查询本账户的资金使用情况，但不可自行提取资金。

　　也就是说，业主虽然不能自行提取，但钱是掌握在自己的帐户，可以随时查账，还有什么情况比把钱掌握在自己手上放心呢？

　　同时《规定》还要求，市房产主管部门及业主委员会，应当每年至少一次与专户管理银行核对维修资金账目，业主委员会应当向业主公布维修资金的交存、使用、增值收益等情况。专户管理银行也应当每年至少一次向业主委员会、市房产主管部门发送维修资金对账单，核对维修资金账目，公布维修资金交存、使用、增值等情况，并接受广大业主和房产主管部门的监督。

　　业主、公有住房售房单位对公布的情况有异议的，可以要求复核。

　　业内人士表示，按照《规定》的要求执行，基本上不管发展商、物业管理公司还是业委会，要挪用该资金的可能性都不大。

　　前后对比

　　本次出台的《规定》，是在《东莞市物业专项维修资金的缴交监管和使用实施方案》（征求意见稿）的基础上形成的，同年初的征求意见稿相比，有两处明显的变化，并受到业主的欢迎。

　　变化1

　　统一商品房交存标准

　　按照《规定》，商品房维修资金的交存标准只有一种，即按照建筑面积计算，住宅40元/平方米、非住宅50元/平方米。其标准非常明确，计算也很简单，但在《方案》阶段，则交存金额，按照不同的情况，有不同的标准。

　　《方案》中，商品房的维修资金缴交标准有3种情况，核发商品房预售证在1998年10月1日前，以及在2003年8月31日后，在2008年2月1日前的商品房，由购房者按购房款2%的标准一次性缴交；核发商品房预售证在1998年9月30日后，在2003年9月1日前的商品房，由建设单位按住宅建筑面积30元/平方米的标准一次性缴交；而针对核发商品房预售证在2008年1月31日后的商品住宅的业主、则按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的6%.房价的2%、按住宅建筑面积30元/平方米、平均每平方建安成本的6%，征求意见阶段的3种方式，在《规定》中，全合为按建筑面积计算、住宅40元/平方米的标准。

　　对该变化，业内人士和消费者都表示欢迎，一业内人士表示，同一个小区，可能出现预售证时间跨度较大的情况，如按不同的比例交存该资金，对业主似乎有些不公平，统一交存标准，更有利于调动业主充分参与。中信物业副总经理叶志芳叶也表示，政府部门指定这样的交存标准，肯定参看了维修物业的市场价格，有其合理性，在操作上也比较方便。

　　变化2

　　不再同房产证一起捆绑

　　《规定》的另一个显著变化，是不再拿住宅专项维修资金的交存，同房产证的办理捆绑起来。

　　《方案》中的专项资金缴交程序，核发商品房预售证在2003年9月1日后的楼盘，需由购房者缴交或补交维修资金的，购房者应在方案正式实施后三个月内，到指定银行营业网点缴交款项；业主在办理房屋权属证书时，将缴交凭证一并提交当地房管所。也就是说，缴交物业维修资金或会成为办理房产证的一个前提条件。

　　通过房产证的约束，约束物业维修资金的交存，无疑具有很强的约束力，虽然很多物业公司的老总喜欢，但却没有得到众多业主的赞同，而新出台的《规定》，撤销了这一规定，并受到广大业主的欢迎。

　　一业主表示，虽然同房产证捆绑，有利于促使业主自觉交存物业维修资金，但房屋的产权和交存住宅专项维修资金毕竟是两回事，要使广大业主更加遵守相关规定，自觉交存维修资金，可以通过其他的方法来进行，取消同房产证的捆绑，确实更加合理。

　　另一方面，《规定》要求建设单位在办理商品房买卖合同备案时，应将购房者的维修资金交存凭证（复印件）一并提交当地房管所。这是否意味着业主如果不交存，就不能办理合同备案，继而不能办理房产证，《规定》没有明确指出。

　　焦点关注

　　缺乏约束如何交存

　　《规定》不再将住宅维修资金的交存同房产证捆绑，受到了业主的欢迎，但另一方面，在缺乏约束的情况下，如何促使业主都积极交存物业维修资金，仍是业内关注的焦点问题。

　　不与房产证捆绑缺约束力

　　叶志芳表示，《规定》较以往的政策更加合理，但仍没有解决一个问题，就是业主、特别是已经办理了房产证的业主如果不交存怎么办？在征求意见稿阶段没有解决，新出的规定也没有说明。

　　《规定》要求，对已销售的商品房，业主或者建设单位未按规定交存或足额交存维修资金的，应在本规定实施后6个月内，到专户管理银行营业网点交存或补交，交存凭证（复印件）应送当地房管所。从规定看，并没有约束业主必须交存的条款，有业内人士担心到时会有业主不愿意交存。

　　有业内人士也表示，新规定没有将交存住宅专项维修资金同房产证捆绑，也没有通过如不交存则限制其流通等方式来约束，这样做可能是处于法律层面的考虑，避免同《物权法》的法律冲突，但在约束性不够的情况下，如何促使广大业主积极交存、补交住宅维修资金，确实是一个大难题，且目前还没有一个完美的解决方法。

　　盼政府出台指导细则

　　对于新售商品房，如何交存物业维修资金，也存在一个约束性的问题。按照《规定》，对新销售的商品房，购房者应按照商品房买卖合同中约定的交存时间（商品房买卖合同备案前）、交存金额等到专户管理银行营业网点交存维修资金。建设单位在办理商品房买卖合同备案时，应将购房者的维修资金交存凭证（复印件）一并提交当地房管所。

　　有发展商表示，这将使发展商在促使业主交存住宅维修资金方面承担更多的责任，按规定，发展商在售楼时同消费者约定住宅专项维修资金的交存时间，在售楼时，为减少消费者负担，更好促进销售，一般不会约定在销售时就马上交存资金，而如果约定在收楼或更晚的时间，如果有业主不愿意交存怎么办？业主已经交了钱，银行贷款已经开始按揭，总不能不让业主收楼吧？业主居住后，如果不交存怎么办，尚没有解决方法。

　　现在只能是发展商和物业公司多做业主的工作，在售楼时同业主做一些补充约定，促使业主自觉交存住宅专项维修资金。另一业内人士也表示，政府如果有一个指导性的细则，指导物业公司如何代收住宅专项维修资金，可能会好一些。

　　链接

　　收费标准五花八门

　　东莞目前部分已经收取住宅专项维修资金的楼盘，收取方式和标准五花八门。

　　黄金花园的新一批单位，是按购楼款的2%的标准一次性缴纳物业专项维修资金。虎门怡景大厦是在售楼时约定收取物业维修资金，每户暂收2000元。有的楼盘是收楼时收取3个月的管理费作为维修资金。有的楼盘采用首次缴存购房款总额的1%，以后则在业主每月缴纳管理服务费时，按0.3元/平方米的标准交纳物业维修基金，累计达到购房款总额的1%额度时停收。而更多的楼盘则还没有缴存物业维修资金。