深圳市德诚行物业服务有限公司

随着上饶县政府9月25日倡导公职人员带头缴纳拖欠物管费以来，业主与物业之间“死结”正在逐渐解开。但政府引导只是一方面，如何实现小区物管的良性循环，关键在于物管业实现市场化运作。对此，上饶县在“摸着石头过河”中，形成了物业公司以服务质量赢口碑、开发商自建物业公司、业主成立自治委员会自行管理三种物管运作模式，业主与物管不再是“冤家”。

11月14日，记者来到绿野春天小区，区内干净整洁，很难想象三个月前这里垃圾成堆，景观河水泛黑。

8月1日，上饶市尚品居物业服务有限公司经理郑尚林心中十分忐忑，这是他到绿野春天小区上班的第一天。关于这个小区情况，他之前也有所耳闻。在此之前，已经有5家物业公司从先后绿野春天撤走。面对怨声载道的业主，上饶县房管局物业管理股负责人、小区业委会书记多次找到他，给他吃定心丸。架不住再三地劝说，他决定来这个小区试一试。

但当时小区的情况，还是超出了郑尚林最坏的预期。这个已经一个多月没有物业管理的小区，垃圾满地，垃圾桶旁已经堆满了6倍于垃圾桶容量的垃圾，两只早已死去的宠物狗滋生出的蛆虫，更加剧了空气中的恶臭……

面对这样的状况，郑尚林一边带着十几名保洁人员一点点清扫，一边联系环卫所来将垃圾运走，“我们总共清扫了12天，垃圾整整装了82车。经常是我们刚刚清理出一片空地，回过头来又是成堆的垃圾。因为一些业主看到有人来打扫了，便将家里的垃圾扔出来。大量的工作让许多保洁人员当时就说不想干了，因为长期没有清理，许多地方的垃圾都开始腐烂，难闻的味道真的无法形容。”在清理垃圾时，郑尚林也把割杂草、治理景观河的工作同步进行。郑尚林说：“一车垃圾的运费是300元，总共有82车，就是2.4万块，还不包括人工费，加上其他的工作，总共花费了3万多。都是公司自己出的钱。”

接下来的日子里，郑尚林便开始了真正的服务工作，安装摄像头，11个保安日夜不间断地巡逻，11个保洁人员各司其职……一系列实实在在的工作也带来了实实在在的变化，一方面是业主渐渐理解物业的工作，缴纳物管费，一方面是小区的卫生、治安逐步好转。郑尚林介绍说：“我们还抓到过几个入区行窃的小偷，甚至还追回了一名业主一辆之前被偷的电动车，之后业主还专门送了一面锦旗。”谈及这些本职工作，郑尚林觉得很值，因为这段时间以来，对于物业公司做出的实际工作，小区的业主都看在了眼里，“可能觉得我们是诚心诚意来服务的，所以不久后便有业主主动来到公司，把物管费交上了。当我收到第一笔费用时，心里真的很高兴，觉得事情可能真的到了转变的时候。”

在郑尚林接管绿野春天小区物业工作时，当时的物管费上缴率只有17%，如今已经上涨到了70%，他表示，到今年12月中旬，这个数字可以达到90%以上，“事情质的改变还是9月25日政府发的那个通知，在小区公职人员的带动下，越来越多的业主纷纷缴纳了物管费。在和业主的交流中，大部分人都希望小区整洁安全，不交费不是为了贪一点物管费，而是怕自己交了，别人不交，心里觉得不平衡。”

郑尚林说：“其实小区内还有一些问题，有的业主反映外墙漏水，有的反映下水道堵塞，我们正在厘清责任，尽力解决。但只要我们迈出第一步，业主们就会感受到物业服务的诚意。愿意缴纳物管费，有了充足的费用，我们就可以做到更好的服务，其实恶性循环与良性循环只有一步之遥。”

离绿野春天不远处，有一个名叫绿野新城的小区，于2006年开工建设，2009年初竣工，小区共有817户，目前入住的560户业主中，有80%的人一直缴纳物管费，对此，小区物业的负责人施经理表示，他们选择的模式是由开发商服务完后，直接成立物业公司，实现了无缝对接。

据施经理介绍，一些开发商在建设小区前，负责小区竣工后五年内的物业服务，包括小区的卫生、治安以及期间出现的房屋质量等问题，“开发商从赚口碑、促销量的角度出发，都会做好，这也给业主造成了一个假象，尤其是四五线城市，认为小区的物业管理费是由开发商一直负责的。这也是上饶县一些小区物管费缴纳率较低的原因之一，因为有的业主还没有缴纳物管费的意识。”

谈及绿野新城小区80%物管费缴纳率的情况，施经理表示，这与小区开发商服务期满后，自行成立物业公司分不开，“开发商之前虽然能在前五年甚至更长的期间里负责物业，但毕竟有撤离的一天。所以我们针对这一问题，及早成立了物业服务有限公司，最大的好处就是不存在衔接的问题，因为小区出现的情况，我们自始至终都了解，加上开发公司的后盾，物业就可以很好地运行。当然，这与小区有一个良好的开端有关，如果我们小区也只有17%的缴纳率，那么开发商就会存有是否要自己成立物业公司的顾虑。”

在上饶县，有这样一个小区，当别的小区在为物管费问题束手无策时，他们却可以“置身事外”，物管费缴纳率高达99%，更让人意外的是，他们并没有聘请物业公司，而是完全由小区业主自治委员会负责，这个小区就是“百合家园”。

百合家园小区有214户业主，72个店面。据该小区业主自治委员会主任郑锡塘介绍，99%的物管费缴纳率也并非一开始就有，他们在7年前，也有过绿野春天小区的经历。

这个建成于2006年的小区，一年后，原来的物业公司终因资金短缺、管理等原因撤离，留下了一大堆的问题。随后，在相关部门的协助下，小区紧急成立了“谈及当时的困难，郑锡塘介绍说：垃圾满地、虫蚁满天，“我们几个人便开始打扫小区的卫生，当时业委会没有经费，请不起环卫车，就用板车装垃圾。我记得小区的垃圾装了180板车，随后我们又自己去疏通化粪池，修电灯，还凑钱搞了一下绿化。”

经过一段时间的整理，小区的环境也慢慢得到改善，对此，郑锡塘说：“我们随后便挨家挨户的上门劝说，表示现在业委会把卫生都搞好了，再不交物管费就说不过去了，当时我们实行一季一交，三毛五一平米，每户平均100元左右，业主们看到小区环境改善，加上钱不是很多，就陆陆续续地交了很多户。”

对于收到的物管费，郑锡塘等人也精打细算，首先便从业委会成员开始，“我们业委会所有的人都是不拿工资的，而是决定谁做事谁领报酬。”记者在百合家园小区大门口看到，一块写有“物业管理财务收入表”、“物业管理财务支出表”的公告牌格外显眼，小区业主的缴费、业委会各项开支、账上结余等情况一目了然。这块公告牌仿佛“诚信碑”，多年来一直维系着业委会与业主之间的信任和支持。

经过郑锡塘等人数年来的精打细算，如今业委会的账上已经有12万多的余额，郑锡明表示：“12万多是往年攒下来的，这还不包括80多万的维修资金。去年有一名业主看着眼红，想取代业委会，自己来负责，最后被全体业主否定了。”

记者在百合家园小区了解到，一些小区经常发生的电动车被盗事件，在该小区很难出现，对此，郑锡塘介绍说：“我们在小区修建了一个公用大车库，专门用来停电动车、自行车，每位车主都配有一把钥匙，可以打开铁门停车、取车，不用叫别人开门，但走的时候必须把铁门锁上，同时，我们在门外安装了一个专门的摄像头，发现谁没有锁门，就会处罚。因为如果没有锁门，大家的车辆就有被盗的危险。专用停车库和24小时值班监控，多年来小区里没有发生过电动车被盗的事情。”

“我们明年还想划出100个停车位，因为小区现在有车的人越来越多了，77部车没有停车位，随意乱放，造成了一些不便。”记者在小区随即采访了几名业主，他们都表示，虽然没有物业公司，但大家都积极主动缴纳物管费。